Patels Capital ઇન્વેસ્ટમેન્ટ પ્રોપર્ટીના માલિકોને Delaware Statutory Trusts (DSTs) માં Section 1031 exchange કરવા અને ત્યારબાદ થતા Section 721 UPREIT કન્વર્ઝન અંગે સલાહ આપે છે.
મોટી ઇક્વિટી. ઓછું વળતર (yield). એક જ જગ્યાએ કેન્દ્રિત જોખમ.
કિંમતી પ્રોપર્ટી હોવી અને સારું રોકાણ હોવું એ બંને અલગ બાબતો છે.
મોંઘા બજારોમાં, ભાડા કે આવક કરતાં પ્રોપર્ટીની કિંમત (equity) ઘણી ઝડપથી વધી છે, અને તેના કારણે તે ઇક્વિટી પર મળતું વળતર (yield) ઘટી ગયું છે. આવા ઓછા વળતર પર, જો પ્રોપર્ટી ખાલી રહે (vacancy) અથવા કોઈ મોટો રિપેર ખર્ચ આવે, તો ઘણા મહિનાઓની ચોખ્ખી આવક ધોવાઈ શકે છે, જ્યારે સંચાલનની તમામ જવાબદારી માલિકના માથે જ રહે છે.
આ ઉપરાંત, લગભગ તમામ જોખમ એક જ જગ્યાએ કેન્દ્રિત હોય છે: એક જ પ્રોપર્ટી, એક જ વિસ્તાર અને એક જ વીમા કંપની. સ્ટોક પોર્ટફોલિયોમાં જેટલું જોખમ એક જ જગ્યાએ રાખવું સ્વીકાર્ય ન ગણાય, તેટલું જ જોખમ રિયલ એસ્ટેટમાં ઘણીવાર ધ્યાન બહાર રહે છે.
ઘણા માલિકોએ પ્રોપર્ટી વેચવાનો વિચાર કર્યો હોય છે, પરંતુ બે મુખ્ય કારણોસર તેઓ અટકી જાય છે. પહેલું કારણ ટેક્સ છે. લાંબા સમયથી રાખેલી પ્રોપર્ટી પર ડિપ્રિશિએશન રિકેપ્ચર (depreciation recapture) સહિતનો ટેક્સ એટલો મોટો હોય છે કે માલિક કંઈ ન કરવાનું જ પસંદ કરે છે. બીજું કારણ એ છે કે વેચાણ પછી પૈસા ક્યાં મૂકવા. તેઓ રિયલ એસ્ટેટમાં જ રહેવા માંગે છે અને તેને બ્રોકરેજ એકાઉન્ટના સ્ટોક્સ કે બોન્ડ્સમાં બદલવા માંગતા નથી.
Section 1031 એક બીજો રસ્તો આપે છે. મોટાભાગના માલિકો તેને એક પ્રોપર્ટી વેચીને બીજી પ્રોપર્ટી ખરીદવાના રસ્તા તરીકે ઓળખે છે, જેમાં કામ અને જોખમ તો પહેલાં જેવા જ રહે છે. પરંતુ તેના બદલે, 1031 દ્વારા સંસ્થાકીય કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી (institutional commercial property) માં હિસ્સો ખરીદી શકાય છે. આ એ જ પ્રકારની પ્રોપર્ટી છે જેમાં પેન્શન ફંડ્સ અને એન્ડોમેન્ટ ફંડ્સ (endowments) રોકાણ કરે છે. તેનું સંચાલન પ્રોફેશનલ મેનેજરો કરે છે અને તેમાં આપને રોજબરોજનું કોઈ કામ કરવાનું રહેતું નથી. ઘણા માલિકો માટે, આમાંથી મળતી આવક પણ વધારે હોય છે. કેપિટલ ગેઇન ટેક્સ મુલતવી (deferred) રહે છે, અને આપની માલિકી હજુ પણ રિયલ એસ્ટેટમાં જ ગણાય છે.
માલિકો આ વિકલ્પ શા માટે વિચારે છે
ઇક્વિટીના પ્રમાણમાં આવક. પ્રોપર્ટી વિશે પૂછવા જેવો પ્રશ્ન એ નથી કે આપે જે કિંમત ચૂકવી હતી તેના પર કેટલું વળતર મળે છે, પરંતુ આજે તેની જે બજાર કિંમત છે તેના પર કેટલું વળતર મળે છે. જ્યાં કિંમતો ભાડા કરતાં ઘણી આગળ નીકળી ગઈ છે, ત્યાં DST દ્વારા તે ઇક્વિટીને એવા પ્રકારની પ્રોપર્ટી અને વિસ્તારોમાં ખસેડી શકાય છે જ્યાં કિંમતો અને ભાડા વચ્ચે વધુ સારું સંતુલન હોય.
ટેક્સ-શેલ્ટર્ડ આવક. નવી પ્રોપર્ટી પર મળતું ડિપ્રિશિએશન (depreciation) સામાન્ય રીતે તેમાંથી મળતી આવકના મોટા ભાગને ટેક્સમાંથી બચાવે છે. મુલતવી રાખેલો ટેક્સ નાબૂદ થતો નથી, પરંતુ દરમિયાન મળતી આવક પર સામાન્ય રીતે ઓછો ટેક્સ લાગે છે.
મુલતવી રાખેલો ટેક્સ કાયમ માટે દૂર થઈ શકે છે. હાલના કાયદા મુજબ, આ રોકાણ આજીવન રાખવામાં આવે તો stepped-up basis મળી શકે છે, જે મુલતવી રાખેલા કેપિટલ ગેઇન ટેક્સને કાયમ માટે દૂર કરી શકે છે. આ બાબત આપની પરિસ્થિતિ અને ટેક્સના કાયદાઓ પર આધારિત છે, જે ભવિષ્યમાં બદલાઈ શકે છે.
વિવિધીકરણ (Diversification). એક જ 1031 એક્સચેન્જને અલગ-અલગ DSTs માં વહેંચી શકાય છે, જેથી એક પ્રોપર્ટીની ઇક્વિટી વિવિધ પ્રકારની પ્રોપર્ટી (જેમ કે મલ્ટિફેમિલી, રિટેલ, ઇન્ડસ્ટ્રિયલ, સેલ્ફ-સ્ટોરેજ, મેડિકલ), વિવિધ રાજ્યો અને અલગ-અલગ સંસ્થાકીય મેનેજરો (sponsors) વચ્ચે વહેંચાઈ જાય છે. Section 721 કન્વર્ઝન પછી આ વિવિધીકરણ હજુ વધે છે, કારણ કે REIT ના પોર્ટફોલિયોમાં ઘણી બધી પ્રોપર્ટીઝ હોય છે.
સંપૂર્ણપણે પેસિવ (Passive) માલિકી. પ્રોપર્ટીની માલિકી ટ્રસ્ટની હોય છે અને સ્પોન્સર તેનું સંચાલન કરે છે. ભાડૂતો, લીઝ, રિપેર કે રોજબરોજના સંચાલનની કોઈ ચિંતા રહેતી નથી. જે માલિકો હવે જાતે પ્રોપર્ટી ચલાવવા માંગતા નથી, તેમના માટે આ મુખ્ય કારણ હોય છે.
ભાગ પાડવાની અને આંશિક રોકડ કરવાની સરળતા (Section 721 પછી). આખી પ્રોપર્ટીનો થોડો ભાગ વેચી શકાતો નથી કે સરળતાથી વહેંચી શકાતો નથી. પરંતુ Section 721 કન્વર્ઝન પછી મળતા REIT OP units ને જરૂર મુજબ થોડા-થોડા વેચી શકાય છે, ગિફ્ટ કરી શકાય છે અને સરળતાથી વહેંચી શકાય છે.
આ પ્રક્રિયા કેવી રીતે કામ કરે છે
પહેલું પગલું: Section 1031 એક્સચેન્જ. જ્યારે પ્રોપર્ટી વેચવામાં આવે, ત્યારે તેના પૈસા સીધા આપની પાસે આવવાને બદલે Qualified Intermediary (QI) પાસે જમા થાય છે. જો પૈસા થોડા સમય માટે પણ આપના હાથમાં આવે, તો એક્સચેન્જ રદ થઈ જાય છે. પ્રોપર્ટીનું વેચાણ પૂર્ણ થયાના 45 દિવસમાં નવી પ્રોપર્ટી (DST) નક્કી કરવી પડે છે અને 180 દિવસમાં ખરીદી પૂર્ણ કરવી પડે છે. આ સમયમર્યાદા કાયદાકીય રીતે નક્કી છે, અને ફાઇનાન્સિંગ અટકી જાય કે નિર્ણય લેવામાં મોડું થાય તો પણ તે લંબાતી નથી. પૂરેપૂરો ટેક્સ મુલતવી રાખવા માટે સામાન્ય રીતે નવી પ્રોપર્ટીની કિંમત વેચેલી પ્રોપર્ટી જેટલી કે તેથી વધુ હોવી જોઈએ, અને વેચેલી પ્રોપર્ટી પરનું દેવું (debt) નવા દેવા અથવા વધારાની રોકડ વડે ભરપાઈ કરવું પડે છે. ઘણા DSTs માં લોન પહેલેથી જ ગોઠવાયેલી હોય છે, જેથી દેવું ભરપાઈ કરવું સરળ બની શકે છે.
બીજું પગલું: DST માં રોકાણ. Revenue Ruling 2004-86 મુજબ Delaware Statutory Trust માંનો હિસ્સો Section 1031 માટે માન્ય પ્રોપર્ટી ગણાઈ શકે છે. આ રોકાણ માત્ર Accredited Investors માટે જ ઉપલબ્ધ હોય છે. તેનું કોઈ સેકન્ડરી માર્કેટ હોતું નથી, તેથી જ્યાં સુધી ટ્રસ્ટ પ્રોપર્ટી વેચે નહીં અથવા તેને Section 721 હેઠળ REIT માં ટ્રાન્સફર ન કરે ત્યાં સુધી પૈસા ઉપાડી શકાતા નથી.
ત્રીજું પગલું: Section 721 કન્વર્ઝન. સામાન્ય રીતે બે થી ત્રણ વર્ષ પછી, સ્પોન્સર DST ની પ્રોપર્ટીને Section 721 હેઠળ REIT ની Operating Partnership માં ટ્રાન્સફર કરી શકે છે. તેના બદલામાં આપને Operating Partnership (OP) units મળે છે અને ટેક્સ મુલતવી જ રહે છે. આ કન્વર્ઝન ક્યારે અને કેવી રીતે કરવું તેનો નિર્ણય મોટાભાગના પ્રોગ્રામમાં સ્પોન્સરનો હોય છે.
ચોથું પગલું: અંતે આપની પાસે શું રહે છે. મોટાભાગના માલિકો માટે પ્રક્રિયા અહીં પૂર્ણ થાય છે. OP units પર REIT ના શેરની જેમ જ આવક (distributions) મળે છે. જો આપને રોકડની જરૂર હોય, તો સામાન્ય રીતે એક વર્ષના હોલ્ડિંગ પિરિયડ પછી આપ જરૂર પૂરતા યુનિટ્સ વટાવી (redeem કરી) શકો છો, અને જેટલા યુનિટ્સ વટાવો માત્ર તેના પર જ તે વર્ષમાં ટેક્સ લાગે છે. જો આ યુનિટ્સ આજીવન રાખવામાં આવે, તો stepped-up basis મળી શકે છે.
ધ્યાનમાં રાખવા જેવી મર્યાદાઓ અને જોખમો
- નિયંત્રણ (Control). પ્રોપર્ટીના સંચાલન, ભાડા, ફાઇનાન્સિંગ કે વેચાણના નિર્ણયોમાં આપનો કોઈ અવાજ હોતો નથી.
- લિક્વિડિટી (Liquidity). DST નું કોઈ સેકન્ડરી બજાર નથી. Section 721 કન્વર્ઝન થાય ત્યાં સુધી (સામાન્ય રીતે બે થી ત્રણ વર્ષ) મૂડી રોકાયેલી રહે છે, અને કન્વર્ઝન થવાની કોઈ ખાતરી હોતી નથી. કન્વર્ઝન પછી પણ REIT ના રિડેમ્પ્શન પ્રોગ્રામ પર મર્યાદાઓ (caps) હોય છે; જ્યારે બજારમાં દબાણ હોય (જેમ કે 2022 અને 2023 માં કેટલાક મોટા નોન-ટ્રેડેડ REITs માં બન્યું હતું), ત્યારે પૈસા ઉપાડવાની વિનંતીઓ મર્યાદિત અથવા સ્થગિત થઈ શકે છે.
- એકતરફી રસ્તો (One-way door). એકવાર આપના DST હિસ્સાનું Section 721 હેઠળ OP units માં રૂપાંતર થઈ જાય, પછી આપ ફરીથી Section 1031 એક્સચેન્જ કરીને બીજી પ્રોપર્ટી ખરીદી શકતા નથી.
- ફીના સ્તરો (Fee layers). સ્પોન્સર, ટ્રસ્ટ અને REIT સ્તરની ફી આપના વળતરને ઘટાડી શકે છે. દરેક પ્રોગ્રામની ફીના માળખાને સમજવું અને સરખાવવું જરૂરી છે. અમારી સલાહકાર ફી આ બધી ફી ઉપરાંત અલગથી હોય છે.
- સ્પોન્સરનું જોખમ અને કોઈ ગેરંટી નહીં. આપ સ્પોન્સરની ક્ષમતા અને નિર્ણયો પર આધાર રાખો છો. આવક (distributions) ની કોઈ ગેરંટી હોતી નથી, પ્રોપર્ટીની કિંમત ઘટી શકે છે, અને Section 721 કન્વર્ઝન ન પણ થાય તેવું બની શકે છે.
અમારી સાથે કેવી રીતે કામ કરવું
અમે સ્વતંત્ર અને fee-only સલાહકાર છીએ. અમને માત્ર અમારા ક્લાયન્ટ્સ તરફથી જ ફી મળે છે. Fiduciary તરીકે અમે આપના શ્રેષ્ઠ હિતમાં કામ કરીએ છીએ. અમે DST સ્પોન્સર્સ, Qualified Intermediaries કે રિયલ એસ્ટેટ બ્રોકર્સ પાસેથી કોઈ કમિશન, રેફરલ ફી કે રેવન્યુ શેરિંગ લેતા નથી. અમે Qualified Intermediary નથી, અને એક્સચેન્જના પૈસા ક્યારેય અમારી પાસે રાખતા નથી.
બજારમાં મોટાભાગના DSTs કમિશન પર વેચાય છે અથવા તેના પર દર વર્ષે ટકાવારી મુજબ ફી લેવામાં આવે છે. અમે નિશ્ચિત પ્રોજેક્ટ માટે ફિક્સ ફી (fixed fee) અથવા અગાઉથી નક્કી કરેલા કલાકદીઠ દર (hourly rate) પર કામ કરીએ છીએ, અને ત્યારબાદ કોઈ વાર્ષિક મેનેજમેન્ટ ફી લેતા નથી. દરેક DST ઓફરિંગ અને તેમાંની પ્રોપર્ટીની ગુણવત્તામાં ઘણો ફરક હોય છે. એ ફરક પારખવો અને તેને આપની પરિસ્થિતિ સાથે મેળવવો, એ અમારા કામનો મોટો ભાગ છે.
Patels Capital કેલિફોર્નિયા સ્થિત રજિસ્ટર્ડ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ એડવાઇઝર (Registered Investment Adviser) છે. ફર્મના પ્રિન્સિપાલ CFA charterholder છે, જેમનું પૂર્ણ સમયનું કામ સંસ્થાકીય પેન્શન અને ટ્રસ્ટ એસેટ્સનું સંચાલન કરવાનું છે, અને તેમણે પોતે પણ એક પ્રોપર્ટી માલિક તરીકે આ પ્રક્રિયા કરેલી છે. આ ફર્મ એ ભૂમિકાની બહાર મર્યાદિત ધોરણે ચાલે છે અને થોડા ક્લાયન્ટ્સ સાથે જ કામ કરે છે.
જો કોઈ પરિચિતે આપને અમારો સંદર્ભ આપ્યો હોય, તો તેમનું નામ જણાવશો. જો આપ પ્રોપર્ટી વેચવાનું વિચારી રહ્યા હો, તો વેચાણ પૂર્ણ (close) થાય તે પહેલાં સંપર્ક કરવો હિતાવહ છે, કારણ કે 45-દિવસની સમયમર્યાદા વેચાણના દિવસથી જ શરૂ થઈ જાય છે. અમે આપના CPA અને એટર્નીની સાથે મળીને કામ કરીએ છીએ. અમારા ક્લાયન્ટ એરિયાની એક્સેસ મેળવવા અથવા વાતચીત શરૂ કરવા માટે આપ ઇમેઇલ કરી શકો છો:
અમારું Form ADV અને રજિસ્ટ્રેશન આપ જાતે adviserinfo.sec.gov પર ચકાસી શકો છો (CRD #335296).
મહત્ત્વપૂર્ણ સૂચના (Disclosures)
અંગ્રેજી ભાષા માન્ય રહેશે. આ ગુજરાતી સારાંશ માત્ર પ્રાથમિક માહિતી અને સરળતા માટે આપવામાં આવ્યો છે. અમારી વેબસાઇટની સત્તાવાર ભાષા અંગ્રેજી છે. કોઈપણ વિસંગતતાના કિસ્સામાં અંગ્રેજી લખાણ અને શરતો માન્ય ગણાશે. તમામ સલાહકાર કરારો (advisory agreements), Form ADV, અને DST કે REIT ના રોકાણ અંગેના દસ્તાવેજો માત્ર અંગ્રેજીમાં જ ઉપલબ્ધ છે. આ વેબસાઇટ પરની કોઈપણ માહિતી સિક્યોરિટીઝ ખરીદવા કે વેચવાની ઓફર નથી, કે ટેક્સ અથવા કાનૂની સલાહ નથી. ભૂતકાળનું કે અપેક્ષિત વળતર અહીં દર્શાવવામાં આવ્યું નથી. રોકાણમાં મૂડી ગુમાવવા સહિતનું જોખમ રહેલું છે. સંપૂર્ણ નિયમનકારી માહિતી માટે કૃપા કરીને અમારું અંગ્રેજી Disclosures પેજ વાંચશો.
Governing language. This Gujarati page is provided solely as a convenience summary of the English website of Patels Capital, a registered investment adviser based in California (CRD #335296). In the event of any difference in meaning or interpretation, the English text of this website and our Disclosures page governs. All client agreements, Form ADV brochures, and private placement offering documents are provided and executed exclusively in English.